Quanto custa comprar um imóvel no Algarve Oriental em 2026

O Algarve Oriental, conhecido localmente como «sotavento», estende-se desde Tavira até Vila Real de Santo António, na fronteira com Espanha, e inclui Monte Gordo, Castro Marim, Altura, Manta Rota, Cacela Velha e a aldeia do interior de Odeleite. Atraí compradores que procuram a luz e o litoral do Algarve em geral, sem a densidade das estâncias turísticas da zona central. Os preços nesta região têm vindo a subir de forma constante. Em todo o Algarve, o portal «Idealista» registou preços médios de venda a um valor recorde de cerca de 4 069 € por metro quadrado em meados de 2026, um aumento de aproximadamente 11% ao longo do ano, e as localidades do sotavento situam-se, em geral, abaixo dessa média regional, embora continuem a registar subidas. Quem estiver a planear uma compra precisa de olhar para além do preço de venda, porque os impostos e taxas que se acrescentam a este valor determinam o gasto real.

Os custos dividem-se em dois grupos. Existem os custos de aquisição pontuais, pagos no momento da conclusão da transação ou por volta dessa data, e existem os custos recorrentes que se mantêm enquanto for proprietário do imóvel. Ambos são previsíveis assim que se compreender como funciona o sistema português, e nenhum deles depende da nacionalidade da forma como muitos compradores estrangeiros esperam.

Como funciona o IMT em 2026

O IMT, o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis, é o maior custo individual para a maioria dos compradores. É cobrado sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e a avaliação fiscal, conhecida como VPT, e aplica-se tanto a residentes como a não residentes. A taxa depende da utilização que será dada ao imóvel e não do local de residência do comprador. No caso de uma habitação própria para residência permanente, a tabela de 2026 é progressiva, começando em 0% até cerca de 106 346 € e subindo através de faixas de 2%, 5%, 7% e 8%, com uma faixa fixa de 6% a partir de aproximadamente 660 982 € e uma taxa máxima de 7,5% apenas acima de cerca de 1 150 853 €. Uma segunda habitação ou casa de férias segue uma escala semelhante, mas é tributada a partir do primeiro euro, pelo que a faixa de 0 % não se aplica.

Um exemplo prático torna a tabela mais clara. Uma habitação permanente no valor de 350 000 € enquadra-se na faixa de 8%, o que, após a dedução padrão, resulta em cerca de 14 240 € de IMT, o que corresponde a cerca de 4% do preço. O mesmo imóvel adquirido como residência de férias implica um valor de cerca de 15 300 €, uma diferença de cerca de mil euros, em vez de qualquer taxa máxima fixa. Não existe uma taxa fixa de 7,5% que se aplique aos não-residentes a partir do primeiro euro, e o valor de 7,5% só se aplica como faixa máxima a habitações com valor superior a cerca de 1 150 853 euros. Os compradores residentes mais jovens que adquiram a sua primeira habitação permanente podem beneficiar do IMT Jovem, que concede isenção total até cerca de 330 539 euros, mas isso aplica-se apenas a residentes e raramente ajuda um comprador estrangeiro.

Imposto de Selo, Notário e Registo

Para além do IMT, aplica-se o Imposto de Selo, cobrado à taxa de 0,8% do mesmo valor. Numa compra de 350 000 €, isso representa um acréscimo de 2 800 €. A escritura notarial e o registo no cadastro, em conjunto, custam normalmente algumas centenas de euros, e os honorários de um advogado independente situam-se, em geral, entre 1% e 1,5% do preço. Se comprar com um crédito hipotecário português, há ainda um pequeno imposto de selo sobre o próprio empréstimo e a entidade credora tem os seus próprios custos de formalização, pelo que uma compra financiada implica custos ligeiramente superiores aos de uma compra a pronto.

Qual o orçamento global que os compradores estrangeiros devem prever

Somando tudo isto, um valor total realista para os custos de aquisição situa-se entre cerca de 7% e 10% do preço de compra para um comprador estrangeiro típico, sendo o valor exato determinado principalmente pela faixa do IMT. Os principais componentes são fáceis de enumerar antecipadamente.

• IMT numa escala progressiva, de 0% até 8% na maioria das habitações e 6% ou 7,5% apenas nas mais caras
• Imposto do Selo de 0,8% do preço ou do VPT, consoante o que for mais elevado
• Custos de notário e registo predial, normalmente algumas centenas de euros no total
• Honorários de advogados independentes de cerca de 1% a 1,5% do preço
• Um pequeno imposto de selo adicional e custos bancários, caso seja utilizada uma hipoteca portuguesa

Incluir estes custos no seu orçamento desde o início evita uma diferença indesejada entre o preço de venda e o montante de que realmente necessita para concluir a transação. A Casas do Sotavento apresenta imóveis à venda no Algarve, Portugal, em todas as cidades do Sotavento, e pode indicar os custos prováveis relativos a qualquer casa específica antes de se comprometer. Os compradores que procurem especificamente imóveis à venda em Tavira devem aplicar o mesmo cálculo, uma vez que a tabela fiscal é nacional e não varia de uma cidade para outra.

Custos recorrentes após a conclusão da compra

Assim que se tornar proprietário do imóvel, o imposto municipal anual IMI é a principal despesa recorrente. Corresponde a cerca de 0,3% a 0,45% do VPT para imóveis urbanos e é pago em prestações em maio, agosto e novembro, sendo a taxa exata definida por cada autarquia. Os proprietários de bens imobiliários de valor mais elevado podem também ter de pagar o AIMI, caso a sua quota-parte do valor imobiliário em Portugal ultrapasse o limiar por proprietário. As despesas de condomínio aplicam-se a apartamentos e a moradias em empreendimentos geridos, e o seguro contra incêndio é obrigatório para apartamentos dentro de um condomínio, nos termos do Código Civil, embora não o seja para uma moradia isolada. A água, a eletricidade e as despesas fixas completam o quadro, e uma casa de férias na costa que fique vazia durante parte do ano continua a suportar estes custos fixos.

Residência, Arrendamentos e Regras Locais

A compra de uma casa, por si só, não confere residência. O regime de Residente Não Habitual encerrou-se a novos aderentes em 2024, pelo que os compradores que pretendam viver em Portugal devem agora considerar o visto D7 de rendimentos passivos ou o visto D8 de nómada digital, e qualquer pessoa que venha a fixar residência deverá registar-se na AIMA, a agência que substituiu o SEF em 2023. Se pretender alugar o imóvel a turistas, precisará de uma licença de Alojamento Local através do Registo Nacional de Turismo, gerido pelo Turismo de Portugal. Desde 1 de julho de 2025, os proprietários não residentes que alugam a curto prazo têm de se registar para efeitos de IVA a partir do primeiro euro de rendimento; por isso, os valores do arrendamento devem ser cuidadosamente verificados antes da compra e não depois.

Como comprar bem no sotavento do Algarve

A abordagem sensata no sotavento é calcular o custo total da propriedade antes de fazer uma oferta, e não depois. Confirme o VPT, a faixa correta do IMT e se a casa será uma residência permanente ou de férias; depois, reserve um montante suficiente para o imposto de selo, os custos legais e de registo, para além da caução. A due diligence jurídica é da responsabilidade do seu próprio advogado e as declarações fiscais do seu próprio contabilista, mas uma agência local que conheça o Sotavento pode indicar-lhe desde cedo se um determinado imóvel e preço fazem sentido para os seus planos. Acertar nos números desde o início é o que torna uma compra aqui tranquila e previsível, desde a primeira visita até à conclusão do processo.